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养老地产面临机遇和挑战

发布时间:2019-05-27 15:32:24    来源:经济通中国站    作者:admin

近期养老地产又重新成为热点,这实在是因为养老问题目前已经成为一个巨大的社会问题,引起了政府相当程度的关注,并且频繁出台了一些政策,但由于养老地产在中国还刚刚起步,供给和需求不管是在体量还是类型方面都有巨大的不匹配,因此值得我们去加以更多的关注。

  国际上老龄化社会通常的标准是:「一个国家或地区60岁以上的老年人口占总人口的比重达到10%以上,或者65岁以上的老年人口占总人口的比重达到7%以上,那就意味著这个国家或地区的人口处于老龄化社会」。2018年,中国65岁以上的老年人口数量为1.66亿,占总人口数量的11.9%,已经大幅超过了国际老龄化社会的标准。联合国的数据显示,中国老龄人口的数量正在以每年800万的数量增加,到2050年,中国老年人口数量将占到全部人口的30%,这既给中国的养老产业带来很大挑战,同时也蕴藏著巨大的发展机遇。

  *2050年需新增养老床位400-500万张*

  国务院在十三五规划中明确了到2020年,每千人养老床位要达到35-40张,但根据近期民政部公布的数据,2018年每千人养老床位数量为29.9张,比2017年的30.9张不但没有增加,反而减少了1张。目前距离2020年底时间仅馀1年半,要完成原有目标基本不太可能了。如果根据原有的35-40张床位的规划数量来计算,到2050年,中国需要新增的床位数量在400-500万之间,供给缺口巨大。

  鉴于养老行业不断增长的需求,包括开发商、保险公司、基金等多主体开始进入养老市场,不过,目前市场上供应的绝大多数养老项目针对的都是一些中到高净值人群,这些项目或以销售的形式出售给老年群体,或以收取会员费外加康养费的方式存在,方式虽然不同,但其共同点是其价格不菲,动辄百万起步让绝大多数依靠退休金度日的老年人望而却步,这导致市场出现严重不匹配的情况,每月几千元的公立养老院人满为患,并且还有很长的候补名单,而那些高端养老项目的入住率大多在50%以下。

  *养老地产运营商五大挑战*

  基于中国养老行业的巨大潜力,不少境外投资者开始将目光投向中国,这些境外投资者多选择同内资企业成立合资公司进行运作,如Merrill Garden同中国人寿、日本的木下集团同中国人寿、Fortress同复星集团的合作等。目前养老地产的主要运作模式包括整体出售,整体持有运营,销售+持有的结合以及其他的一些衍生产品。对于养老地产运营商而言,他们面对的主要挑战包括:

  第一,在获得土地方面,如果走正常招拍挂的流程,由于土地价格居高不下,高企的土地成本将让纯养老项目很难获得利润,这也是为什么目前大多数的养老地产项目多是以普通住宅销售为主搭配少部分养老公寓的原因;

  第二,由于养老地产的投资回报周期长,因此对于投资者和运营商的资金实力和融资能力要求较高,未来随著中国资产证券化进程的发展,将养老地产打包发行REITs进行融资或将成为一种趋势以吸引更多主体进入养老行业;

  第三,由于养老行业的市场化才刚刚起步,整体市场仍缺乏足够的政策以及实施细节,政府对市场缺乏规范和监管,导致整体市场无序发展,反而让那些希望遵守市场秩序的参与者在市场中处于不利的地位;

  第四,养老行业相关人才严重缺乏且跳槽率居高不下,这让运营者很难建立起一个专业的团

队为老龄群体提供稳定高品质的服务;

  第五,参与养老项目的主体对于养老相关资源,如医疗、养生、文娱等的整合能力仍需极大提升。

  *老旧项目改造成养老项目将成趋势*

  养老产业未来拥有巨大的发展前景,对养老地产而言,由于政府的9073目标(90%由家庭自我照护,7%享受社区居家养老服务,3%享受机构养老服务),因此养老设施将会针对不同收入和需求的人群提供不同类型的选择。由于独生子女政策和空巢家庭数量的增长导致更多的老年人口不得不选择养老机构,同以往只有在身体出现行动障碍等问题之后才会进入养老院不同,现在老年人口常会在身体仍然健康的时候即选择进入养老机构,这对于养老机构在文娱康养方面有了更高的要求。

  随著需求的不断增加,市区内老旧项目改造成养老地产项目将在未来成为趋势,这将成为城市更新中的一个新的发展类别,为经济条件一般,乐于在市区内享受养老服务的老龄人口提供选择。而那些位于距离市区较远位置的新开发的高端养老项目则会主要面对高端消费者。养老行业在未来二十年中将迎来一个集中爆发期,寻找好的切入点,为中国的老龄人口提供一个较为满意的养老住所和服务不光是政府的职责,也可能成为企业的一个新的业务增长点。

  《戴德梁行北中国区研究部主管魏东》

 

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